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​房地产开发主要流程

2019-03-06

房地产是典型的资金密集型行业,其融资贯穿于整个开发过程中。在资金全面收紧的大背景下,高周转是大势所趋,如何充分掌握地产项目每个开发环节上的融资方式,挖掘有效的融资渠道,是金融机构在操作地产项目时抓住盈利点的核心。这需要对整个房地产开发流程及进度了然于心,本文就房企在开发过程中的关键节点进行梳理。

房地产开发周期长、涉及行政主管部门多,房地产开发的许多重要节点都是以行政部门的审批文件为依据的,整个开发流程就是一路获取通行证(五证两书)的过程。从项目运作阶段来看,主要分为土地获取、开发建设和房屋销售三个环节。

一、土地获取

1.土地获取方式

房地产开发的前提和基础是获得项目开发用地使用权。获得好的土地,项目就成功了一大半。目前土地获取主要有行政命令式、资本市场、土地市场三种途径。

(1)行政命令式:划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。

(2)资本市场:包括投资参股,用资金入股或用土地入股,通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;土地收购,直接收购获得土地,这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;收购有土地的公司股权:为了避免缴纳契税与营业税等,一般都通过直接收购公司的股权,这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费,不用缴纳营业税、土地增值税、契税。通过收购股权方式可以避免直接公开购买土地带来的竞争,节省直接转让土地需要缴纳的各种税费,近年来成为房地产企业越来越常见的土地获取方式之一。

(3)土地市场:通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地,这也是自2002年7月以来,获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。

2.土地获取的流程:

(1)土地竞拍前期准备工作包括获取土地出让信息收集(现状图、规划设计条件、现场踏勘、了解周边配套、了解区域未来规划等)、价值研究判断、项目定位和方案确定等;

(2)参与具体“招拍挂”活动前需支付投标/竞买保证金,一般情况下土地出让保证金不低于标的金额的20%;·

(3)竞拍成功后签订《国有土地使用权出让合同》并缴纳土地出让金、契税、交易费等;

(4)建设单位凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》;

(5)在完善规划手续后,公司备齐规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等材料办理《国有土地使用证》,完成土地确权。

二、开发建设

房地产开发建设过程可分为四个阶段:项目规划设计、项目前期准备、项目施工执行和项目竣工验收。

1.项目规划设计

房地产企业拿到土地之后,转到其设立的项目公司名下,取得规划局批复的《修建性详细规划总体规划图》后,向环保局申请办理环评(30天左右),同时向发改委申请立项。此后,房地产企业应提交申报报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图,并向规划管理部门申请办理《建设工程规划许可证》。

2.项目前期准备阶段

房地产企业办理施工报建登记,建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。根据土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等办理《建设工程施工许可证》。

3.项目施工执行阶段

房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后才可进行项目开发的施工。进入项目施工的阶段,从施工准备、到工程开工、施工、竣工完全由建筑施工单位主持,开发商在此阶段的主要任务是控制成本,支付工程进度款,确保工程按预先进度计划实施。

在房地产开发项目施工建设中,开发商通常聘请监理工程师监督和检查工程的进度、质量和资金使用情况,以使施工单位严格按照规划设计和施工合同要求进行。有条件的开发公司也可依靠自己进行施工监理。

4.项目竣工验收阶段

项目竣工验收主要包括两个阶段,一是项目完工后由房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位进行验收、结算、备案;二是进行产权初始登记,新建的房屋申请人应当提交《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和房屋竣工验收资料等,在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,对于购房者来说,开发商办理完毕初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。

三、房屋销售

房地产项目的营销是几乎贯穿整个开发过程的。只有通过营销,将房地产商品租售出去,才能使其使用价值和价值得以真正实现;才能使投资尽快收回,获得开发利润。因此,开发商应采取有效的营销手段,进行市场推广活动。在开发建设初期,尽可能地预售或预租房屋,尽早回笼资金用于开发建设;在竣工验收后,最主要的工作重点是房地产营销,尽量在较短的时间内将剩余房屋租售出去,避免大量积压空置,确保开发收益。商品房的租售策略应根据开发商的经营理念和市场需求情况而定。

房产销售分为预售与现房销售两种,目前我国期房销售额占比约在80%左右,预售是我国主要的房屋销售方式。近期部分地区出台政策鼓励现房销售,未来现房销售是一种趋势,但短期内全面取消预售制度的可能性不大,只能逐步过渡取消。

1. 销售(预售)条件

2009 年修正的《城市房地产管理法》规定了预售许可制度,商品房预售须符合以下条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

根据《商品房销售管理办法》第七条规定,现房销售的一般应具备以下条件:(1)企业主体资格合法。现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)用地合法,取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(3)规划、建设手续合法,持有建设工程规划许可证和施工许可证;(4)符合工程质量标准,已通过竣工验收;(5)保障被拆迁人的利益:拆迁安置已经落实;(6)达到基本使用条件:供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件;其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已经落实。

2. 销售(预售)流程

房地产企业商品房预售的主要流程如下:

在取得预售许可证后,可以确定开盘日期对外发售,与有认购意向的客户签订《房屋认购协议书》,该协议书作为认购人签订《商品房预售合同》的保证,并向开发商支付一定数额的定金,之后按认购协议书约定正式签订《商品房预售合同》,合同签订后要在规定时间内向当地房管部门办理备案,备案登记后合同生效。合同签订后,购买者要根据合同约定的付款时间交付房价款及契税。此外,现房销售的不签订预售合同,应签订《商品房买卖合同》。


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