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​商品房预售合同争议实务解析

2020-01-02

与交易价款有关的合同内容无论对开发商还是购房人而言,都是极为重要的合同条款。购房价款支付方式、支付期限、支付比例等均会对合同的后续履行产生影响。此外,交易价款又是受到政府调控最多的部分之一,如何应对政府调控所带来的影响也是诸多开发商研究的一大课题。

预售商品房的预售价格受到政府干预措施的影响较大。部分城市甚至无法越过备案价格之外办理预售合同的网签手续。实践中,许多开发商会通过与第三方合作等方式,由第三方提供居间费、团购费、购房优惠服务费等服务形式来收取一定费用。在这种模式下,费用并不由开发商直接收取,而是由第三方(如中介公司、团购公司)等收取并开具相应发票。开发商与此类第三方之间往往存在合作关系,并可能向第三方收取相关费用。在形式上,购房人除了签订预售/销售合同之外,还需和中介公司、团购公司签订居间合同、团购合同等,作为支付相应费用的依据。

如购房人或开发商在履行预售合同的过程中发生严重违约,开发商或购房人有权根据预售合同的约定主张解除合同并追究相应的违约责任。但对于团购费或者居间费,因签约及收款主体均不是开发商,购房人很难要求开发商予以返还。而如果购房人单独起诉第三方或将第三方作为共同被告,法院也将依据居间合同或团购合同的约定条款来判断是否达到了退款条件。一般而言,居间合同或团购合同均是以签订预售合同作为合作成功的标志,在签订预售合同之后发生的退款行为并不必然导致退还居间、团购等费用,由此便会产生购房人在合同解除后(尤其在因开发商过错而导致的解除)无法收回已付的居间费或团购费的不利损失。

需要开发商注意的是,此类行为本身存在规避政策限制的“擦边球”性质,尤其在地方政府严控商品房备案价及超备案价预售的政策形势下,第三方通过司法途径主张可能会使开发商引火烧身。

面对目前房地产市场动辄千万的总价款,一般家庭实难承担全款购房的巨大经济压力,由此贷款条款就成为了商品房预售/销售合同中十分重要的部分。然而,无论是开发商还是购房人对此类条款的重视程度都是远远不够的。

开发商因其具有提供条款文本的先天优势,以及目前我国房地产卖方市场的现状,导致了开发商往往会优先设定一个贷款到账的期限,并且不允许购房人进行修改。

从目前国内各大开发商使用比较多的条款来看,其往往会约定一个固定的贷款付款期限,要求购房人在该期限内支付贷款。如果逾期不付,则由购房人承担逾期付款的违约责任;超过一定期限后,开发商甚至有权解除预售/销售合同。此外,开发商还会设定一个逾期贷款未付条款,限定购房人有责任以自有资金替代履行。

针对此类条款发生的争议,购房人往往会通过三个角度进行抗辩:(1)约定期限短于银行通常的放款期限,因此该条款客观上履行不能;(2)开发商提供的付款期限属于格式条款,事先未与购房人进行协商,且约定时间过短,损害了购房人的权益。

第一个抗辩角度需要与合同的其他条款相衔接来分析。譬如合同条款如果将房屋的过户期限约定在付款期限之后的,则显然违背了贷款银行先过户取得他证后再发放贷款的交易惯例,此时主张客观履行不能具有一定的可行性。但如果仅单纯讨论放款期限是否合理,对购房人而言存在较大的举证困难。因为我国银行的放贷速度受到多种因素的制约,例如放贷当时的房地产调控政策松紧程度、贷款银行自身资金是否充裕、购房人与开发商是否积极办理审税和过户手续等,所以实践中购房人很难举证证明其贷款银行不能在开发商约定的付款期限内放款。

第二个格式条款的抗辩也非常多见,但如严格套用合同法对于格式条款的规定,就会发现该类条款只对付款期限进行了约定,很难认为是剥夺了购房人的合法权益。再者,购房人也较难举证证明开发商拒绝与其协商放款期限的约定,大部分只能在事后通过录音等方式来尽量还原签约当时的场景。


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