您的当前位置: 首页 > 房屋买卖 > 正文

​“以房抵债”买卖合同效力

2020-01-02

随着大量房地产开发商以及个人资金链的断裂,“以房抵债”类诉讼层出不穷。然而,各地的各级法院,甚至在最高人民法院层面,对于此类买卖合同的效力问题的意见前后多次冲突,直至2015年的最高人民法院司法解释的出现,为此争议画上句号。

(一)最高人民法院关于刘好福、刘好祯与刘好禄房屋纠纷案的批复:(1988年4月13日)

最高人民法院认为1950年孙树源与刘好禄的以房抵债协议是经法院调解达成的协议,并已执行;此后刘好禄家长期占有使用该房屋,应认定该买卖关系有效。据此,以房抵债是有效的民事行为。

(二)朱某某与山西嘉某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案(《最高人民法院公报》2014年第12期)

本案中,最高院认为:当事人实际上先后设立了商品房买卖和民间借贷两个法律关系,两份协议属并立又有联系。以签订商品房买卖合同的方式为之后的借款协议所借款项提供担保。同时,借款协议为商品房买卖合同履行附设了解除条件,即借款到期借款人不能偿还借款的,则履行商品房买卖合同。通过签订商品房买卖合同的方式提供担保并为商品房买卖合同设定解除条件,并不违反法律、法规的强制性规定,因此,以房抵债系有效的民事行为。

(三)广西嘉某某房地产开发有限责任公司与杨某某商品房买卖合同纠纷案(《人民司法》2014年第16期)

最高人民法院认为:结合双方签订合同的具体情况,杨某某未能提供销售不动产原件、不能说明支付款项性质等事实,应认为双方是借款法律关系。双方签订商品房买卖合同并办理备案登记行为属非典型担保方式。既然属于担保,就应当适用物权法有关禁止流押的原则。也就是说,在债权人实现担保债权时,对设定担保的财产,应当以拍卖或者变卖的方式受偿,否定以房抵债系有效的民事行为。

(四)《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2015年8月6日  法释[2015]18号)

最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理,并向当事人释明变更诉讼请求,当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”该条表明,对于存在名为买卖实为借贷担保的买卖合同应当按照民间借贷法律关系进行审理,债权人只能要求还本付息等,而不能要求债务人履行买卖合同。

(五)李某诉段某民间借贷纠纷案(2015年12月4日发布)

该案中,最高人民法院认为:法院坚持《解释》第二十四条的态度,并且重申禁止流押的原则。债权人撇开作为主合同的借贷关系而要求履行作为从合同的买卖合同,实际上是颠倒主从合同关系,故《解释》第二十四条对此作出明确规定,认为此类案件应当按照民间借贷法律关系进行审理。此外,《物权法》第一百八十六条规定了“禁止流押 ”,而在买卖合同担保借贷合同关系的交易模式下,债权人通过买卖合同在债务到期前就固定了担保物的价值,事实上达到了流押的效果,有违“禁止流押的强制性规定。”

(六)最高人民法院第15批指导案例的第72号指导案例“汤某、刘某、马某某、王某某诉彦海公司商品房买卖合同纠纷(2016年12月28日发布)”

该案中,最高人民法院认为:如果商品房买卖合同是在债务人在未偿还借款本息的情况下,经与债权人重新协商并对账,将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系,将借款本息转为已付购房款,并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出约定的话,应当予以认可。笔者认为“以房抵债”协议并非《物权法》第一百八十六条所规定的流押的情形,其本质上系属债权人与债务人合意对债务人的清偿方式变更,即以货币方式转化为以物的方式清偿。而“以房抵债”协议在不存在《合同法》第五十二条规定的情形下,应属有效。法院在审理此类案件应当对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额予以审查,以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式,将违法高息合法化。

综合对比最高人民法院对于“以房抵债”行为效力性的认定方式,可以看出判断“以房抵债”协议的效力,关键看“以房抵债”协议签订的具体时间节点,若“以房抵债”协议签订的时间是在借贷关系债务履行期间届满前,那么适用《解释》第二十四条,按照借贷关系审理;若“以房抵债”协议签订的时间是在借贷关系债务履行期间届满后,该“以房抵债”协议有效,可视为双方当事人协商一致将借款合同关系转化为买卖合同关系。


19956023244