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​张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案

2019-03-06

原告:张励

被告:徐州市同力创展房地产有限公司

【基本案情】

原告张励诉称,2004年2月16日,原告张励与被告同力创展公司订立商品房预售合同,明确约定被告开发的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房出售给原告,建筑面积为123平方米,价格为2568元/平方米,并约定原告向被告缴房款定金等。合同签订后,原告按合同约定履行了给付定金的义务,但被告迟迟于2009年开工建设,并公然违约,将房屋面积缩小为90平方米,并单方面提高售房价格。请求法院判令被告依法按原合同价格赔偿原告房屋(不低于90平方米)一套并赔偿其他损失100000元。

被告同力创展公司辩称:第一,原告的合同性质为双方签订的预订单,属于预约合同,而非正式的商品房预售合同;第二,预订单签订的时间是2004年2月16日,当时预订房屋所在的地块并没有拆迁,仅仅办理了意向和规划手续,不具备开发建设的条件,更不具备预售的条件,这一点原告是清楚的;第三,原告的诉求所提到的损失数额,其法律依据的基础仍然是正式的商品房买卖合同而非预约合同,因此被告认为原告的主张缺乏相应的法律依据。

【结果】

一、被告同力创展公司于本判决生效后十日内退还原告张励预交的房款50000元;二、被告同力创展公司于本判决生效后十日内赔偿原告张励损失150000元;三、驳回原告张励的其他诉讼请求。

【律师分析】

本案关键点在于涉案合同属于本约合同还是预约合同。

预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划,其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务;本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为,也可以是对本约合同的内容进行预先设定,其中对经协商一致设定的本约内容,将来签订的本约合同应予直接确认,其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同,最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所,商品房基本状况,商品房的销售方式,商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,交付使用条件及日期,装饰、设备标准承诺,水电气讯配套等承诺和有关权益、责任,公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说,商品房认购书中不可能完全明确上述内容,否则就与商品房买卖合同本身无异,因此在实践操作过程中,这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之,则应认定为预约合同。

本案中,原、被告双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》对于双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定,但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而没有进行施工,被告同力创展公司也没有取得商品房预售许可,所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定,属于未决条款,需在签订买卖合同时协商一致达成。因此,法院确认双方于2004年2月16日签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同,原告张励要求被告以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务的主张没有得到法院支持。

但违反了预约合同亦需要承担相应的违约责任,故被告需向原告退还已收取的5万元购房款以及承担一定的损失赔偿。


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