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借名买房合同有效

2020-03-24

因各地的房地产限购政策,出资人只能用那些未被限购的人的名义购房,购房合同/贷款合同/房产证上的名字都不是出资人而是挂名人的,所以在买房的时候,出资人会跟挂名人签订一份《借名买房合同》,约定购房款由出资人承担,房产先登记在挂名人名下,等以后出资人想拿回来的时候,挂名人要过户给出资人。当出资人想要拿回房屋,而挂名人不配合的情况下,出资人可起诉至法院要求被借名人(登记人)协助进行房产过户。但不能请求确认房产属于出资人。

案例来源:

上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初9282号

北京市第一中级人民法院2019京01民终2686号

北京市昌平区人民法院(2018)京0114民初1582号

上海市闵行区人民法院(2019)沪0112民初10091号

海口市中级人民法院(2019)琼01民终824号

广州市中级人民法院(2019)粤01民终8250号??

以上6个案例各自代表借名买房的几大类情况:

1、出资人年纪大了银行不给贷款,用亲人的名字登记贷款买房;

2、出资人户口不在本地、社保也未缴足年限,所以被限购限贷,只能用他人的名字登记买房;

3、出资人名下已经有好几套房了,未被限购但被限贷,用他人的名字贷款买房;

4、当地政策规定出资人名下只能有2套房,被限购,用他人的名字登记买房;

5、谈恋爱时登记在对方名下,分手之后要把房子拿回来;

6、登记在成年子女名下,准备离婚所以要将房子拿回来分割给老婆

以上案例,法院基本上都认为:原告(出资人)在起诉时已经具备购房资格,并且已经取得不动产权登记证书,原告一直居住在涉案不动产处,遂判决原告胜诉,判决被告(登记人)协助原告办理将房屋所有权转移登记至原告出资人名下的过户手续。驳回原告要求确认涉案不动产属于原告的请求。

律师解析:

该案例存在两种理论争议:其一是“物权说”,另一种是“债权说”。通过这几年的司法实践,现在大陆法院普遍适用“债权说”理论审理“借名买房合同”纠纷。

在“物权说”理论中,“借名买房”合同是无效的,因为借名行为违反了“国家限购政策”。既然“借名买房”合同无效,那么房屋所有权必然属于出资人。但《物权法》明确规定不动产以登记为准,房产并未登记在出资人名下,不能直接确认房产属于出资人,所以“物权说”的结论违反《物权法》的立法本意。“物权说”在借名购买保障性住房的问题上,试图通过否定借名买房合同效力的途径来最终回避其确认权属在结论上的不恰当。

但在“债权说”下,则可较为圆满的得到解决。无论是借名购买限购的普通商品房还是政策保障住房,借名人只享有对登记权利人的债权,并不对这些房屋享有所有权,故其确认所有权的请求不能得到支持,其对登记权利人提出的协助过户登记的请求,则应区分不同情况:在借名人于诉讼时仍不具备购房资格或该房屋不具备再行转让交易的条件的情形下,其请求因法律上的履行不能而不应得到支持;但借名人与诉讼时符合了购房条件或者该房屋具备了再行转让交易的条件时,因并不存在继续履行合同的障碍,故可支持借名人主张登记权利人协助办理过户登记的请求。

对于借名买房纠纷中房屋权属确认的正确处理,离不开对“真实权利状态”涵义的正确理解,从根本上应建诸于不动产权登记的法律效力以及物权与债权区分的准确把握。借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定,显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符,该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权,则违背了物权变动的法定原则,混淆了债权关系和物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”,而非真实“物权人”,既然如此,其提起物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。

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